Checklist huis bezichtigen: 10 punten waar je op moet letten

Checklist huis bezichtigen in het kort

• Plan de bezichtiging overdag zodat je gebreken beter kunt zien.
• Controleer de meterkast, cv-ketel en ventilatie altijd zelf.
• Let op scheuren, vocht en houtrot in kozijnen en muren.
• Verken de buurt en check toekomstige bouwplannen via ruimtelijkeplannen.nl.
• Overweeg een bouwkundige keuring bij twijfel over de staat van de woning.

In dit artikel bespreken we:

1. Waarom een checklist voor het bezichtigen van een woning?
2. 1. Plan de bezichtiging overdag en neem de tijd
3. 2. Controleer de buitenkant en het dak
4. 3. Inspecteer muren, vloeren en plafonds op schade
5. 4. Bekijk de meterkast en elektrische installatie
6. 5. Check de cv-ketel en verwarming
7. 6. Beoordeel de ventilatie en isolatie
8. 7. Let op de staat van keuken en badkamer
9. 8. Controleer de kruipruimte of kelder
10. 9. Verken de buurt en omgeving
11. 10. Vraag naar de verkoopvoorwaarden en overnamedocumenten
12. Vind een aannemer via Werkspot
13. Veelgestelde vragen over een huis bezichtigen

Waarom een checklist voor het bezichtigen van een woning?

Een bezichtiging is spannend. Je loopt door een huis dat misschien wel jouw thuis wordt, en dat gevoel kan je oordeel beïnvloeden. Emotie speelt een grote rol bij het bezichtigen van een woning, en dat is precies waarom je gebreken of aandachtspunten over het hoofd kunt zien.

Wat veel kopers niet weten: in Nederland heb je als koper een onderzoeksplicht. Dat staat naast de mededelingsplicht van de verkoper, die verplicht is om bekende gebreken te melden. Maar jij bent zelf verantwoordelijk voor het grondig inspecteren van de woning. Ontdek je achteraf een gebrek dat je bij een zorgvuldige bezichtiging had kunnen zien? Dan is dat in de meeste gevallen jouw risico.

Een goede checklist woning bezichtigen helpt je om gestructureerd te kijken, ook als je hoofd vol zit met eerste indrukken.

1. Plan de bezichtiging overdag en neem de tijd

Een huis bezichtigen begint met de juiste voorbereiding, en dat gaat verder dan alleen de afspraak inplannen. Kies altijd een moment overdag, bij voorkeur op een zonnige dag. Daglicht laat je gebreken zien die je bij kunstlicht mist: scheuren in de gevel, waterplekken op het plafond en de werkelijke staat van kozijnen en dakranden.

Neem minimaal 30 minuten de tijd en laat je niet opjagen door de makelaar of andere geïnteresseerden. Een snelle rondleiding geeft je een gevoel, maar geen volledig beeld.

Houd ook het volgende in gedachten:

• Bezichtig bij daglicht zodat je lichtinval per ruimte goed kunt beoordelen.
• Maak foto's en notities van alles wat je opvalt, maar vraag vooraf toestemming aan de makelaar.
• Loop rustig door elke ruimte en open deuren, kasten en ramen om te controleren of alles goed werkt.

2. Controleer de buitenkant en het dak

De buitenzijde van een woning vertelt veel over de algehele staat. Toch is dit een van de punten waar je bij het bezichtigen van een huis vaak niet op let, omdat de aandacht al snel naar binnen gaat. Neem even de tijd om rustig om de woning heen te lopen.

Let op het volgende:

• Scheuren in de gevel: kleine haarscheurtjes zijn vaak onschuldig, maar brede scheuren die door het metselwerk lopen verdienen nader onderzoek.
• Loslatend voegwerk: slecht voegwerk laat water toe en kan op termijn leiden tot vochtproblemen in de muren.
• Dakpannen of dakbedekking: ontbreken er pannen, of zie je doorgezakte of verschoven delen? Dat wijst op achterstallig onderhoud.
• Dakgoten en hemelwaterafvoeren: controleer of deze intact zijn en niet doorhangen of lekken. Verstopte of kapotte goten zorgen voor wateroverlast aan de gevel.
• Kozijnen en raamkozijnen: druk voorzichtig op het hout. Zacht of vezelend hout is een teken van houtrot, wat een kostbare reparatie kan zijn.

Wil je weten wat dakonderhoud of dakreparatie kost? Lees dan eerst waarom een dakinspectie essentieel is voordat je een huis laat renoveren voor een realistisch beeld van de kosten.

3. Inspecteer muren, vloeren en plafonds op schade

Binnenkant inspecteren is een vast onderdeel van elke goede checklist huis bezichtigen. Hier zie je snel of een woning meer verbergt dan het laat zien.

Let op het verschil tussen kleine krimpscheurtjes in het stucwerk en serieuze scheuren. Krimpscheurtjes zijn haarfijn, lopen alleen door de stuclaag en komen in vrijwel elk huis voor. Ze zijn meestal onschuldig. Structurele scheuren lopen dwars door bakstenen heen, zijn breder dan een paar millimeter, of volgen een diagonale lijn langs een deur- of raamkozijn. Die hebben nader onderzoek nodig.

Signalen van optrekkend vocht zijn ook iets om actief naar te zoeken:

• Gele of bruine vlekken op muren, vooral laag bij de vloer
• Afbladderende of bobbelige verf en loszittend behang
• Een muffe of schimmelachtige geur, ook in kasten en hoeken
• Zichtbare schimmelplekken, met name in badkamer, keuken of slaapkamer

Twijfel je over wat je ziet? Laat dan een bouwkundige keuring uitvoeren. Dat geeft je een objectief beeld van de staat van de woning en voorkomt verrassingen na de koop. Meer weten over wat vocht in huis aanricht? Lees dan ons artikel over doorslaand vocht en schimmel herkennen in een te koop staand huis.

4. Bekijk de meterkast en elektrische installatie

De meterkast is een onderdeel van de bezichtiging huis checklist dat veel kopers overslaan, maar het geeft je direct inzicht in de staat van de elektrische installatie. Neem even de tijd om de kast goed te bekijken.

Let op het volgende:

• Aardlekschakelaars: controleer of deze aanwezig zijn. Er mogen maximaal vier groepen per aardlekschakelaar aangesloten zijn. Meer dan dat is een aandachtspunt.
• Eigen groepen voor grootverbruikers: vraag of de oven, kookplaat en wasmachine elk een eigen groep hebben. Dat voorkomt overbelasting als je ze tegelijk gebruikt.
• Verouderde bedrading: in oudere woningen kom je soms aluminium bedrading tegen. Dit type bedrading is gevoeliger voor problemen en vraagt om extra aandacht van een elektricien.

Twijfel je over de staat van de installatie? Dan is het verstandig om na de aankoop een elektricien te laten meekijken. Bekijk de kosten van elektrawerkzaamheden voor een beeld van wat je kunt verwachten.

5. Check de cv-ketel en verwarming

De verwarmingsinstallatie is een van de duurste onderdelen van een woning om te vervangen.

Stel de volgende vragen aan de makelaar of verkoper:

• Bouwjaar van de cv-ketel: de gemiddelde levensduur is 15 tot 18 jaar. Een ketel die die grens nadert, is een kostenpost om rekening mee te houden.
• Onderhoud: is de ketel jaarlijks onderhouden? Vraag om de servicehistorie als die beschikbaar is.
• Bijvullen: een cv-ketel die meer dan één keer per jaar moet worden bijgevuld, kan wijzen op een lekkage in het systeem.

Is er vloerverwarming aanwezig? Check dan of er een verdeler aanwezig is en of er geen oude zwarte tyleen-slangen zijn gebruikt. Dit type slang is gevoeliger voor lekkages en kan schade toebrengen aan de ketel.

Bekijk de kosten van een cv-ketel vervangen voor een actueel overzicht van de kosten.

Vind vakmensen voor het repareren van een CV ketel

6. Beoordeel de ventilatie en isolatie

Ventilatie en isolatie bepalen voor een groot deel hoe comfortabel je in een woning woont, en wat je maandelijks aan energie betaalt. Toch worden ze bij een bezichtiging vaak overgeslagen. Neem ze mee in je checklist woning bezichtigen.

Controleer het volgende:

• Mechanische ventilatie: Is er een ventilatiesysteem aanwezig? Controleer of de ventilatieroosters in ramen en muren niet zijn dichtgeplakt of verstopt. Een woning zonder goede ventilatie is gevoeliger voor vocht en schimmel.
• Energielabel: Vraag naar het energielabel van de woning. Dit is bij verkoop verplicht en geeft direct inzicht in de energieprestatie. Een label A of B betekent doorgaans lagere energiekosten; een label E, F of G kan wijzen op hoge stookkosten en achterstallige isolatie.
• Glas en muurisolatie: Check of de woning dubbelglas of HR++-glas heeft. Kijk ook of spouwmuurisolatie is toegepast, want dat heeft grote invloed op het warmteverlies.

Wil je weten wat het kost om een woning beter te isoleren na aankoop? Bekijk de kosten van isolatie voor een concreet overzicht van de kosten.

7. Let op de staat van keuken en badkamer

Keuken en badkamer zijn de duurste ruimtes om te renoveren. Dat maakt ze ook de plekken waar je bij een bezichtiging extra kritisch kijkt. Neem hier de tijd voor en kijk verder dan het oppervlak.

Let op het volgende:

• Kitvoegen, tegels en kraanwerk: verkleurde of beschadigde kitvoegen wijzen op vocht. Losse tegels en roestig kraanwerk zijn signalen van slijtage of achterstallig onderhoud.
• Afzuiging en ventilatie: controleer of de afzuigkap in de keuken goed werkt en of de badkamer een werkende ventilatie heeft. Slechte ventilatie leidt tot schimmelvorming.
• Renovatienoodzaak: schat eerlijk in of een keuken- of badkamerrenovatie nodig is en reken die kosten mee in je budget. Een volledige badkamerrenovatie of keukenrenovatie loopt al snel in de tienduizenden euro's.

Wil je weten wat een renovatie je ongeveer kost? Bekijk de kosten van een badkamer ontwerpen voor een realistisch beeld.

8. Controleer de kruipruimte of kelder

De kruipruimte is een van de meest overgeslagen plekken op elke checklist huis bezichtigen, maar het is juist hier dat je veel kunt ontdekken over de staat van de fundering en eventuele vochtproblemen.

Vraag altijd of je de kruipruimte of kelder mag bekijken. Niet elke makelaar biedt dit spontaan aan, maar je hebt als koper het recht om te vragen. Let op het volgende:

• Staand water is een direct alarmsignaal en wijst op slechte drainage of een hoge grondwaterstand.
• Schimmel of een muffe geur duidt op langdurig vocht, wat de houten vloerbalken kan aantasten.
• De staat van leidingen en isolatie: zijn ze intact, of zie je roest, lekkagesporen of onafgewerkte aansluitingen?

Een natte kruipruimte hoeft niet altijd een dealbreaker te zijn, maar het vraagt wel om verder onderzoek. Bij twijfel is een bouwkundige keuring de verstandige volgende stap.

9. Verken de buurt en omgeving

De woning zelf is maar de helft van het verhaal. De buurt bepaalt net zo goed of je je er thuis gaat voelen.

• Loop of fiets door de buurt en let op de nabijheid van voorzieningen zoals supermarkten, scholen en openbaar vervoer. Kijk ook naar de parkeerdruk en hoe goed de straat onderhouden is.
• Check toekomstige bouwplannen. Een nieuw appartementencomplex of bedrijventerrein in de buurt kan je uitzicht of woongenot flink beïnvloeden.
• Kom op verschillende tijdstippen langs, zowel overdag als 's avonds. Overdag zie je de sfeer en drukte, 's avonds geeft een eerlijker beeld van parkeeroverlast en hoe rustig de straat werkelijk is.
• Maak een praatje met de buren als de gelegenheid zich voordoet. Zij weten meer over de straat, de woning en de buurt dan de makelaar je ooit zal vertellen.

10. Vraag naar de verkoopvoorwaarden en overnamedocumenten

De fysieke staat van de woning is één ding, maar de verkoopvoorwaarden zijn minstens zo belangrijk. Dit is het moment om de makelaar gerichte vragen te stellen, zodat je na de bezichtiging een volledig beeld hebt.

Vraag het volgende aan de makelaar:

• Opleverdatum en bijzondere voorwaarden: Wat is de gewenste opleverdatum van de verkoper? En zijn er andere voorwaarden waaraan een bod moet voldoen? Hoe beter je aansluit bij de wensen van de verkoper, hoe sterker je positie.
• Lijst van zaken: Vraag om de lijst van zaken. Hierin staat welke roerende en onroerende zaken achterblijven of ter overname worden aangeboden, zoals gordijnen, een zonnescherm of een losse koelkast.
• VvE en servicekosten (bij een appartement): Koop je een appartement, vraag dan naar de Vereniging van Eigenaren (VvE), het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de maandelijkse servicekosten. Een gezonde VvE met een actueel MJOP is een goed teken.
• Energielabel en energiekosten: Het energielabel is verplicht bij verkoop. Vraag daarnaast naar de gemiddelde energiekosten van de afgelopen jaren. Dat geeft je een realistisch beeld van wat je maandelijks kwijt bent.

Wil je na de aankoop weten wat een verbouwing of renovatie je gaat kosten? Bekijk dan de kosten van een huisrenovatie voor een concreet overzicht.

Vind vakmensen voor jouw renovatieklus

Vind een aannemer via Werkspot

Na de bezichtiging en aankoop blijkt vaak dat er nog het nodige verbouwd of gerenoveerd moet worden. Of het nu gaat om een nieuwe badkamer, een uitbouw of achterstallig onderhoud, het is handig om snel de juiste vakmensen te vinden.

Via Werkspot vind je een overzicht van beschikbare aannemers bij jou in de buurt. Je plaatst je klus, ontvangt offertes en kiest zelf wie je inhuurt. Geen gedoe, gewoon aan de slag.

Vind een aannemer bij jou in de buurt

Veelgestelde vragen over een huis bezichtigen

Hoeveel bezichtigingen moet je doen voor je een bod uitbrengt?

Er is geen vast aantal, maar één bezichtiging is zelden genoeg. Plan bij serieuze interesse altijd een tweede bezichtiging om de woning op een ander moment en met een frissere blik te bekijken. Zo mis je minder en kom je beter beslagen ten ijs bij je bod.

Mag je gereedschap meenemen naar een bezichtiging?

Ja, dat mag. Een meetlint, waterpas of knikkers zijn prima hulpmiddelen om mee te nemen als onderdeel van je checklist huis bezichtigen. Let er wel op dat je geen schade aanricht aan de woning tijdens je onderzoek.

Wat is een bouwkundige keuring en wanneer is die nodig?

Een bouwkundige keuring is een professionele inspectie waarbij een specialist de technische staat van de woning beoordeelt. Het is verstandig om er een te laten uitvoeren als je twijfelt over de staat van het dak, de fundering of als je signalen ziet van vocht of scheuren. Zo weet je precies waar je op moet letten bij de bezichtiging van een huis én wat een eventuele verbouwing gaat kosten.

Wat is het verschil tussen onderzoeksplicht en mededelingsplicht?

De mededelingsplicht geldt voor de verkoper: die is verplicht om jou eerlijk te informeren over bekende gebreken. De onderzoeksplicht ligt bij jou als koper: je bent zelf verantwoordelijk om de woning goed te inspecteren en door te vragen. Beide verplichtingen bestaan naast elkaar, en een goede voorbereiding helpt je om aan jouw kant niets over het hoofd te zien.